Roosevelt

Viver na Avenida Roosevelt, Punta del Este

Toda cidade tem uma rua que os turistas ignoram, mas os moradores não conseguem viver sem. Em Punta del Este, essa rua é a Avenida Roosevelt.

Batizada em homenagem a Franklin D. Roosevelt e com 5,6 quilômetros de extensão, vai da Parada 8 na Rambla Lorenzo Batlle Pacheco — logo a oeste da base da península — até o cruzamento com a Avenida España, no bairro Las Delicias, em Maldonado. Roosevelt é o eixo conector de toda a cidade. Não é o endereço mais glamouroso. Não aparece nos cartões-postais. Mas é a avenida onde quem realmente vive aqui — de forma permanente, durante todo o ano — faz a maior parte de suas atividades diárias. Os bancos, os hospitais, os shoppings, os supermercados, a padaria com os melhores croissants da costa: todos estão na Roosevelt, ou a poucos metros dela.

Entender Roosevelt como bairro é perceber que, na verdade, ela não é um bairro só — é um corredor que costura diversas áreas residenciais distintas em suas laterais norte e sul, das ruas arborizadas de Cantegril aos quarteirões mais urbanos em direção a Maldonado. O que une todos é a própria avenida e o que ela oferece: um nível de infraestrutura e conveniência diária que as faixas à beira-mar e os bairros exclusivos atrás das dunas simplesmente não possuem.

A Avenida, Parada por Parada

Avenida Roosevelt divide-se em 25 paradas — pontos — espaçados a cada 200 a 250 metros, aproximadamente. O perfil da avenida muda bastante conforme se avança para o oeste. Próximo às Paradas 7 e 8, mais perto da península, está a maior densidade comercial: o Punta Shopping domina esse trecho, projetado originalmente pelo arquiteto uruguaio-canadense Carlos Ott — o mesmo que assina o museu MACA em Manantiales e a Opéra Bastille em Paris — e totalmente reformado em 2023, com arquitetura atualizada, mas preservando elementos do estilo orgânico característico de Ott. O shopping ocupa 50.000 metros quadrados, com 205 metros de fachada, 2.000 vagas de estacionamento, supermercado Tienda Inglesa, cinemas, boliche, kart, cassino, restaurantes e a maior concentração de lojas nacionais e internacionais do departamento.

Mais a oeste, na altura da Parada 13, está o Sanatorio Cantegril — hospital referência da Asistencial Médica Departamental de Maldonado e uma das instituições médicas mais tradicionais do Uruguai. Fundado nos anos 1950 e estabelecido na Roosevelt desde 1961, o Cantegril conta com 7.400 metros quadrados de área clínica, mais de 82.000 associados e uma reputação que vai além da excelência médica. Em 4 de janeiro de 2000, Diego Maradona foi levado às pressas para lá, vindo de José Ignacio em estado quase comatoso após uma crise cardíaca desencadeada por um episódio hipertensivo. Um médico de 28 anos, que o atendia em uma clínica local, decidiu colocá-lo em uma caminhonete e ir direto para a Roosevelt, em vez de esperar uma ambulância — decisão que, segundo ele mesmo, salvou a vida de Maradona. Chegaram ao Cantegril com Diego inconsciente, o coração gravemente comprometido. Ele sobreviveu, passou duas semanas no hospital e depois seguiu para reabilitação em Cuba. O hospital também já atendeu Susana Giménez em diversas ocasiões e há muito tempo é a clínica privada de referência para o público seleto do verão sul-americano. Na região, é conhecida simplesmente como clínica cinco estrelas — um padrão de saúde privada raro em cidades balneárias.

Seguindo para oeste, após a Parada 15, o Sanatorio Mautone oferece uma segunda opção de hospital privado de alto nível na Roosevelt, certificado ISO 9001:2015 em todos os serviços — a única certificação desse tipo para um prestador privado totalmente integrado na região. Ter dois hospitais desse porte em uma única avenida, ao alcance de todos os bairros residenciais que ela serve, é uma vantagem significativa. Para aposentados, famílias com crianças e quem já precisou de atendimento médico em cidades litorâneas menos estruturadas na América Latina, é um dos argumentos mais sólidos para escolher Roosevelt como base.

Aproximando-se de Maldonado, o Atlántico Shopping, na esquina da Roosevelt com a Camacho, é a novidade do corredor — um complexo de uso misto de US$ 200 milhões, projetado pelo estúdio Gomez Platero, com shopping de 24.000 metros quadrados, quatro torres residenciais pelo programa Vivienda Promovida, hotel e escritórios. Inaugurado no final de 2024, trouxe ainda mais densidade comercial ao extremo oeste da avenida e, junto com as novas torres residenciais, sinaliza que o desenvolvimento da Roosevelt está longe de terminar.

As Instituições que Ninguém Pesquisa, Mas Todos Precisam

Entre hospitais e shoppings, a rotina da Roosevelt é marcada por estabelecimentos que raramente aparecem em guias turísticos, mas definem a qualidade de vida de quem mora o ano inteiro. Panadería-Cafetería Baipa é um deles — padaria e café com balcão de doces que, segundo os moradores, serve as melhores medialunas e croissants de Punta del Este. É o tipo de lugar frequentado por habitués: as mesmas caras todas as manhãs, o mesmo pedido, a mesma mesa para quem chega cedo. Em uma cidade que perde a identidade na alta temporada e a reencontra em março, Baipa é parte do que permanece constante.

No setor bancário, Scotiabank, Itaú e Santander têm agências na Roosevelt — relevante para compradores estrangeiros que precisam lidar com o sistema bancário uruguaio, e um indicativo prático do status da avenida como centro financeiro do dia a dia da cidade, em contraste com a península, onde há menos bancos e filas maiores na temporada.

A infraestrutura de ônibus na Roosevelt é realmente completa. Diversas linhas percorrem toda a avenida, atendendo não só os bairros locais, mas todo o corredor litorâneo — conexões diretas para La Barra, Manantiales, José Ignacio, Punta Ballena, Piriápolis e, para o interior, Pan de Azúcar. Para quem não tem carro, ou prefere evitar o trânsito do verão, Roosevelt é o endereço residencial mais conectado do departamento.

O Caso Imobiliário: Valor, Escala e Trajetória

O mercado imobiliário da Roosevelt ocupa uma posição interessante no cenário de Punta del Este. Não é um bairro à beira-mar — a maioria dos endereços não tem vista para o oceano — mas está a poucos minutos tanto da Mansa quanto da Brava, perto o suficiente para aproveitar o lifestyle da praia sem pagar o preço premium da orla. Essa diferença se reflete nos valores: apartamentos na Roosevelt e arredores variam de US$ 2.200 a US$ 3.000 por metro quadrado, bem abaixo dos US$ 5.000–US$ 10.000 cobrados na primeira linha da Mansa e da Brava, e muito abaixo dos valores premium do corredor de La Barra.

Isso cria duas oportunidades distintas para compradores. A primeira está nos edifícios antigos dos anos 1980 — uma geração de apartamentos amplos, geralmente com quatro dormitórios e 130 metros quadrados ou mais, construídos em uma escala que praticamente desapareceu nas novas obras do Uruguai. Essas unidades têm acabamentos datados, mas são estruturalmente generosas e representam o melhor custo por metro quadrado habitável de toda a cidade. Um apartamento de quatro quartos e 140 metros quadrados na Roosevelt pode ser adquirido, reformado e entregue em padrão moderno por muito menos do que um novo de dois quartos na Mansa. Para famílias que priorizam espaço em vez de proximidade com a praia, a conta é muito favorável.

A segunda oportunidade está nos lançamentos, já que a Roosevelt atrai cada vez mais incorporadoras que reconhecem que os serviços, a conectividade e a demanda permanente da avenida fazem dela um contexto de investimento muito sólido. Novas torres surgem ao longo do corredor — geralmente com 15 a 20 andares e pacotes completos de amenities — voltadas tanto para residentes locais quanto para compradores internacionais em busca de rendimento, e não apenas de prestígio sazonal. Os rendimentos brutos de aluguel em prédios de padrão médio bem administrados na Roosevelt ficam consistentemente entre 5–7% ao ano para locações de longo prazo, entre os mais altos do mercado de Punta del Este, impulsionados pela demanda contínua sustentada pela infraestrutura da avenida.

No início de 2026, Roosevelt é apontada por diversos analistas de mercado como um dos bairros de Punta del Este com maior potencial de valorização — novos empreendimentos estabelecendo patamares de preço mais altos, elevando o perfil do bairro e ainda oferecendo oportunidades de entrada que as faixas à beira-mar já não permitem.

Quem Mora Aqui

Roosevelt é onde Punta del Este vive quando não está se apresentando para os visitantes. O perfil demográfico é misto, no melhor sentido: casais uruguaios e argentinos aposentados que vieram de Montevidéu e Buenos Aires para morar de vez; famílias com filhos que escolheram a proximidade das escolas e a densidade de serviços da avenida em vez do glamour da orla; jovens profissionais e trabalhadores remotos que precisam de bancos, academias, supermercados e saúde a poucos passos; e investidores que identificaram nos apartamentos antigos e grandes uma oportunidade de valor em um mercado onde o metro quadrado novo está cada vez mais caro.

O que todos compartilham é a preferência pela praticidade em vez do prestígio — não porque não possam pagar pelas alternativas, mas porque já viveram o suficiente em Punta del Este para entender que a qualidade de vida da cidade não está à beira-mar. Está na avenida que conecta tudo.

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